大家了解宝能城发呢吗？能不能提一些看法?

大家了解宝能城发呢吗？能不能提一些看法?

神秘的宝能城最后一批住宅，终于确定以“拍卖”的形式面世。

484套房产（其中223套住宅），全部拍卖用来还债，债权人就是平安银行。

第一批放出来的仅10套，全都是152平户型，位于宝能城东区，起拍价9.85万/㎡起。

香不香？

跟同户型二手房成交对比，直接倒挂5万+/平，买到就赚800万，当然香。

先说重点：个人就能参加，每套80万保证金、法院负责清场交付。

听起来很诱人，但背后还有潜在风险，尤其目前税费还是个谜，到底是天价税费还是真笋？

具体看下面分析。

据阿里拍卖官网5月27日公告显示，此次宝能城拍卖的房源已上架10套，将在6月30日10:00进行拍卖。

首批的10套房，单价9.85万/㎡，总价约1505万起拍，也就是目前宝能城的二手成交参考价。

户型建面约153㎡，据说这批房源使用率高达100%，能做到4+1房。

到底香不香？对比下价格就清楚了。

与过去对比：

宝能城2015年11月开盘，均价为6.96万/平；

2016年3月开盘，均价7-7.5万/平；

2019年开盘，均价8.2-8.42万/平；

2020年11月，均价9.85万/平；

2021年，宝能城二手成交价12.5-15.5万/平；

2022年，目前二手挂盘价在14-16万/平

与周边对比：

据片区经纪人透露，宝能城周边小区华晖云门最新的挂牌价均价为14.89万/平，水木丹华挂牌均价为12.7万/平。

另外，我查了下宝能城此次拍卖房源同户型的二手成交价，最高去到了15.5万/平。

也就是说，按照这个起拍价，直接倒挂了5万+/平！

先别激动，别漏了前缀，这可是起拍价啊！

最后成交价格多少都不好说，法拍拍成市场价的案例还少见吗？

不过80万保证金门槛比较低，有条件的都可以参与一波，甚至还能多报几套提高命中率。

来说说几个大家最关心的话题：

1、怎么买？

因为是住宅，所以依然需要名额。

好处就是不需要拼社保拼积分，只要拼价格就行。

具体流程如下：

拍品详情里的信息要详细看看，有几个重要细节，比如产权、租赁情况、交付、税费等等。

至于房子的细节，拍品详情里也有很多实拍图，你也可以电话预约现场看样。

这次没拍到也没关系，接下来还有213套等着法拍，据说还有更小面积的。（具体房号表格，后台回复“宝能城”即可获得）

今年2月16日，宝能集团官方公众号发过一篇预热推文，提到东区将推出建面约135㎡4+1、155㎡4+1房、199㎡5+1房现楼。

文章现在已经删除，但这批房源就是此次法拍的房源。

2、能不能贷款？

只要房源显示“一键贷款”按钮，即可正常按揭贷款。

申请流程如下：

点击一键申请贷款--提交贷款申请（1分钟）--银行初审（工作日24小时）--竞拍成功-线下面签--购买保险或支付担保机构保费（根据银贷款页面提示的方式）--银行放款

但需要注意的是，即便可以贷款，也是要按照二手参考价9.85万/平贷款。

假如拍到市场价15万/平，那就得多准备780多万的首付。

此外，是否通过贷款和放贷额度都要看银行最终结果。

跟普通房贷一样，银行同样会看薪资流水、资金来源、审核征信，一旦你没做好准备被拒贷，不能在规定期限内（比如宝能城是10个工作日）付清尾款，就会变成悔拍被没收保证金。

3、能不能顺利交房？

法拍房最大的风险就是交付，好在宝能城这批房源，法院都负责清场交付。

根据公告，目前宝能城这批法拍房处于毛坯状态，没有人居住过，也没有出租，不涉及清场这个环节，这是宝能城相比其他法拍房源的一个明显优势。

另外，从产权交付去说，债权人为平安银行，付款后由法院负责交付，产权交付没有太大问题。

4、税费到底是多少？

法拍房最大的隐形费用就是税费，如果产权人是公司，税费可能都是大几百万甚至上千万的金额。

公告写得很清楚，税费都要买受人承担。

目前最大的疑团是，到底按照一手还是二手房交税？买家是否需要缴纳增值税？

从不动产登记信息看，产权人是公司性质，初始登记价仅80万，增值税巨大。不过宝能城也是原始开发商，所以到底按哪种方式买，还要等公告。

按照一手交易，买家仅需缴纳契税：首套总价的1.5%，即22.5万，二套总价的3%，即45万。

但如果算二手交易，假如按照1505万起拍价成交，税费就要高达822万，其中包含增值税723万。

那买家就不是捡便宜，而是摊上大麻烦了。

住鉴局咨询了相关律师，关于税费方面的问题仍然存在比较大的争议：

律师表示，只要开发商已经确权了，竞买后竞买人办证是没有问题的，但是税费承担要格外关注。

据公告显示，一切税费都是买受人承担，那就要考虑到可能的风险，比如有无历史拖欠税费。

因为很多楼盘在开发的时候都是用后面卖房子的尾款来支付税费的，前面开发阶段拖欠了大量的税费。

之前有一些案例，竞买开发商的房子，因为历史税费问题出现过纠纷，税费非昂贵。

但如果公告没有要求承担历史税费，只是要求竞买人承担因本次交易产生的税费的话，那没有什么问题。

建议有想买的置业者，可以先打电话到税务部门咨询再决定要不要拍下。

说起宝能城，深圳人都不陌生。

项目位于西丽大学城片区，和5号线塘朗站无缝接驳，是西丽三大豪宅之一。

整个项目分东西两区，总建面约83万㎡，由6个地块组成，还没有入市的房源为下图红色色块楼栋。

回顾它的开盘史，房价是一年一个台阶。

只用五年时间，开盘价从6.5万/平到9.85万/平，二手房更是直接冲到15万+/平，成为西丽最贵楼盘。

2015年第一批项目入市，开盘均价6.5万/平。

2016年逐栋加推，直到2018年东区只剩十几套200平的大户型，均价8.3万/平。

2019年5月，西区一期推出396套住宅，均价约8.2万/平，当天成交195套。

2019年9月，西区二期推出336套住宅，均价约8.42万/平，都是千万级豪宅。

2020年11月，东区推出楼王单位在开售前5分钟发布公告突击开盘，建面约253-421㎡，均价9.85万/平，总价超2000万的大户型，1小时内售罄。

之所以这么火，原因有4个：

1、西丽大学城片区，大规划加持。

2、地铁物业，和5号线塘朗站无缝接驳。

3、体量大，还自带大型商业。

4、最关键的，赠送面积大，户型实用率高。

这四点，让宝能城房价飞速上涨，在片区周边房价也是“一枝独秀”。

2020年周边部分二手房单价突破10万/平的时候，宝能城的二手房价成交价已经高达14万/平。

目前官方给的二手房成交参考为9.85万/平，我和片区中介了解到，现在房源挂牌价从10-15万/平都有。

“因为三年限售，目前市场在卖的都是东区房源。在售房源不是很多，近期也没有成交。”

从低调走向爆红，宝能城也有过很多次“骚操作”。

去年8月，我们报道过宝能城西区业主因为开发商买卖车位而维权。

原本在合同中属于业主使用的车位，一层被赠予给商场，另一层的车位还将出售一部分、剩余划给幼儿园使用......

承诺的车位比从2:1变成0.8:1，业主们炸锅维权后，开发商表示“贴错公示”。

车位的风波还没过去，宝能城业主紧接着又爆料幼儿园的儿童游乐设施里藏有地下通道。

通道的另一头，是在装修的ktv包间、泳池和桑拿房等娱乐设施，俨然是一处隐秘的地下娱乐“会所”。

业主多方维权后，有关部门责令停止施工，开发商也拆除相关设施。

从去年年初传出裁员、欠薪、拖欠供应商货款，外界就猜测宝能存在风险。

直到欠薪问题蔓延到其它业务板块，大家真正意识到宝能集团也陷入了流动性危机中。

据企查查最新数据显示，姚振华个人已经17次被列为被执行人，执行金额高达223亿，而深圳宝能集团被执行金额也超过200亿元。

面对债务压顶，宝能集团给出的应对措施包括推动加大房地产业务的销售，同时推动8项重大资产项目出售。

姚振华此前回应称：“这一次宝能碰到了一些暂时性的流动性困难，公司是高度重视，认真对待。一方面我们果断处置一批优质资产，同时全面加强经营管理，已经取得了阶段性的成效，正在不断地好转。”

然而，正如恒大拼命卖房也难以达到预期一样，宝能集团能够奏效吗？我们不得而知。

最后，总结下宝能城到底能不能买。

从区位去说，市场已经用脚投票，可以买。

从产品去说，它既是现房又有高赠送，比目前市场上新房性价比都高。

从价格去说，对比周边有5万/㎡左右的差价，另外户型赠送面积大，价格优势十分明显，但法拍的最终价不确定性较高，最关键的就是税费，自己要做好预期。

从房企的角度去说，项目是现楼不存在烂尾。只是司法交易后，开发商就不再是宝能，而且到时候交付细节、后续服务、房屋质量问题等等，都得一起去考量。

从产权交付去说，债权人为平安银行，付款之后，由法院负责交付，产权交付没有太大问题。