Simone东平新城。想问一下、佛山新城恒大苏宁广场那个盘怎么样？有前景吗？
的有关信息介绍如下：
最近刚去看，先说结论：不建议。
不管是卖还是租，以后大概率是赔钱。
我去看了一个4栋的户型，44平方，总价下来折合每平方差不多要11300元。
首付28万（含团购费、律师费、契税、印花税、维修基金等等），这个是要交定金7天内交。
贷款22万（必须选他们的合作银行，利率6%，最长10年，每个月2437元）。
交房时间2023年10月，物业费每平米8块钱。
方案一、出售：
假设这3年后，你收到楼就马上卖，这时候你付出的成本是14.42万元，计算如下：
1、付出首付损失的理财收益：28万，三年定期，现在基本可以给到4.5%的年化利息，三年损失就是28x4.5%x3=3.78万元。
2、付出的贷款利息：选择等额本息的方式还房贷（就是每个月还的钱都一样），前三年基本是在还利息，三年后利息大约还一半了，10年贷款总利息=（2437x12x10-220000）=7.24万元，第三年卖掉，你已经交出一半利息就是3.62万元，再交提前还款违约金（余额的5%）=（2437x12x7)x5%=10235元，所以你交给银行的利息及违约金总和为3.62+1.02=4.64万元。
3、二手交易成本（假设3年后涨价10万，你挂牌60万）：全额征税法、差额征税法，两种选择其一，不满5年至少要售价的10%。交易成本至少就是6万。
所以，你付出的成本就是=3.78+4.64+6=14.42万元。
然后，房子涨价10万，你还赔了4万4千。
方案二：出租：
如果你不卖，打算出租的话，有两种选择。
一是酒店合约，这个楼盘44平米的户型，酒店返租金每个月1200元。注意，不含物业费。
签租约的时候，还要给酒店额外交4万元的软装费用。
那么你每个月物业费就是8*44=320元，再算上银行利息（按平均算603元），软装折合每个月333元，成本就是1250元。
也就是说，你每个月要赔钱50元。
如果你把这32万（28万首付+4万装修）放到定期的理财呢，按照目前4%的年化收益，
每个月收益大约是1060元。
二是自己出租，租金减去你的装修成本，至少要大于你的理财收益，这个才不至于赔钱。差不多要1400元一个月。而租客还要自己付320元的物业费，再算上水电网300元，也就是说租客一个月至少要2000元。他为啥不去租附近的住宅呢？
再看一下周围的二手公寓，基本无人问津。而且都已经交房几年了。
公寓，建议还是留给土豪送情人的小礼物。
