小区业委会对业主有什么用？

小区业委会对业主有什么用？

你买了房子，搬了新家，除了通电、通水之外，咱们现代人没网可活不下去。这时候你就要思考一个问题：咱家该用什么宽带？

是用中国电信，还是中国联通，还是中国移动的宽带？

电信打LOL的时候延迟低，联通下电影的速度快，移动更便宜，800块钱包年还送个手机卡。

你知不知道，有的小区，比如说写字楼、商场，商户们是没有选择的。你必须用电信，或者必须用联通，物业指定，不买不行，一般来说价格也很贵。

你敢不敢相信，有些地方物业比黑社会还可怕？

你以为你买了房子就是小区的主人，实际上你一个不小心就挨揍了？

业委会，对标的是美国的HOA，香港的“业主立法法团”。

这个组织，其实就相当于中国过去的，村长，只不过稍微现代化了那么一点。

和村落相比，

小区有了更多的公共问题，首先，显而易见的是“公共面积”。

这是一张网上找的小区规划总平面图，大家看到图纸右侧的表格，是小区的经济技术指标。

这里面提到了小区总共有多少建筑面积，包括，住宅、商业、车库、回迁房、幼儿园等等。

这只是第一张图。

每一个部位，有涉及到诸多的细节，有平立剖、结构图等等，这些图纸堆在一起，可以放半间房子。图纸现在一般有几套分别保管：开发商一套，政府最少两套（规划、城建档案馆），施工方一套，设计一套，物业一套。业主（你）手里现在默认是没有的。

即便这里面每一平米都要业主们一起掏钱买下来，但是图纸不给你。

各位平时买房子，手里无非两个东西，一个是购房合同，一个是房产证。这两个东西都是代表“你家”。也是政府眼里、开发商眼里，小业主应该看到的你家。我律所的一些律师，平时做业务做习惯了，自己买房的时候，如果买的是期房，就会在交房的时候顺手调查取得这些图纸。

每次律师业主一调取图纸，开发商总是第一时间知道，就会私下联系，问律师业主：你想干嘛？

轻则主动免物业费，重则送上一份现金大礼包。

开发商是无论如何不喜欢你知道太多。在开发商的预期里，各位眼里的家，和你实际上的“家”，显然是不同的。上面的图纸（规划总平面图及堆满半间房的图纸）才是真正完成全面体现你家的文件。你手里的合同和房产证，只是你家专有的这部分的体现，他体现不了你家共有的部分。

在你家里舒舒服服的过你的小日子，即便服务不好，车子被人刮，小偷入户盗窃，电梯往下掉，楼道全是小广告，墙面转碎了一块块往下掉，房子漏水哗啦啦，你都应该继续过你的小日子。

如果你有任何不满，那就是：不关我事，你找谁谁去，我也没办法，再闹打你呦。

物权法，现在是民法典，有专门的的一个章节讲小区物业的事情，主要说的就是业主大会和业委会。除了程序性的问题外，其中还有一些关键问题是物权法需要解决的，比如小区“专有面积和共有面积的区分”以及“共有面积的经营、管理、使用和收益”问题。这一章的标题叫：业主的建筑物区分所有权

正是因为有共有的部分，所以才需要区分。比如说，物业公司现在收入有个大头，大家都不太注意，就是电梯里面那些个广告。

分众传媒是一家著名的上市广告商，市值是1200亿。

他最引以为傲的事情，就是他大量的小区电梯间的占有率。这些广告位自然都是有广告费支付的，支付和签约的对象并非电梯间的实际所有者业主，而是物业公司。

换句话说如果你自己成立了业委会，你上台之后第一件事就是分众会找你，因为老物业可能被你赶走了，他的合同就没办法继续履行了，那他就要找到你，问你怎么和他签合同，广告费怎么打给你（换的新物业）。

电梯间的广告显然是针对业主的，相当于在你家墙上装个电视专门对你打广告。

顺便说一句，很多业主都不觉得那个电梯间是自己的，偏偏他就是，而且在房产证那个公摊面积里面。

公共面积，其中一部分是公摊面积，比如，电梯间，大堂，走廊。

你买了房子，自己家房门内的面积叫专有面积，别人不能用，同时，你买的房子总要有楼梯、电梯，这是你和楼上楼下邻居共用的。虽然是共用，但是你也要花钱买，你的房本上有套内建筑面积和公摊面积，这个电梯间，往往就包括在公摊面积里，他一平米的价格，和你屋里面一平米的价格是一模一样的。

在你入住之后，你交的物业费，也是乘以整个面积，这个公摊面积就是靠你的物业费来“养”。

公摊面积之外，小区总要有大门吧，要有绿地吧，这也是全体业主共有的部分，但是这些面积不一定在“公摊面积”里面。

绿化、保安、保洁，你以为这些都是物业公司的服务内容，其实市场上这些企业都可以“外包”，而物业公司的一个主要收入来源是这些公司给的回扣——花小区业主的物业费，赚回扣，那自然是价格越“贵”，性价比越低，回扣也就越高。

收物业费倒是一般都是自己人，所以你看再懒的物业，收物业费都是勤快的，要不是他没有直接从你工资卡划走物业费的权利，他连这两个人恐怕也不想雇佣，把钱省出来都是收益。

小区一般都设置有地下部分，地下有车位，有人防工程，人防工程里面又有车位，有供给小区水电的设备，比如水泵、风机、管道、配电室等等，同时，还有库房，部分业主的专有地下室。

很多小区都有专门的“物业管理用房”和“会所”。这些公共面积在卖房的时候，要么是政府的规章制度要求开发商必须配套建设，要么是为了便于销售宣传的，比如会所的前身往往是开发商的售楼处。很多物业公司可以把这些公共面积用于商业经营，赚取租金。当然，这个也是本该属于业主，实际上被物业拿走了。

法律规定，公共收益部分要定期公示。但是真能公示就已经是凤毛麟角，就算公示，大概率物业也是亏损的。公共收益去哪了，别问，问就是亏损，但是不管如何亏损，他也不走。

你家外面是共有的，你家里面就全是你的吗？

也不是，比如咱们家的天花板和地板，有一半是楼上邻居的地板，一半是楼下邻居的天花板，咱们家的墙，一半是整个楼的外立面，一半是你和邻居家相邻的墙。如果你在顶层，你家天花板就是整栋楼的楼顶，你家在一楼，你脚底下的地板还是小区地基的顶板。

你家里的承重墙，你敲掉它，整栋楼都有危险。你家里的柱子，是支持整个楼几百人安全的柱子。

甚至有的人家里面，就有一部分是公共面积，比如开发商送你的花园、地下室、露台。有的时候，你家里面还有消防通道，别人要逃生，要从你家过，这就不展开说了。

任何一个人买小区的房子，都不能和几百年前在农村买个房子一样，你家房子里面带个小院，你的面积清清楚楚。你家就是你家。就像积木，大家堆在一起，但是你是你，我是我。这种田园生活，现在连独栋别墅小区都做不到。

买小区的房子，就必然会包括公共面积。你家不全是你家，你家也是别人家。就像一杯鸡尾酒，你中有我，我中有你。在分不清楚你我的灰色地带，自然是应了中国地产商代表的一句名言：你的就是我的，我的还是我的。

你可以想象一下，如果我们把政府、城市，所有的东西都去掉，咱们这只有一个小区，几百家人，大家一起掏钱买了一个小区，那么这个小区该有谁来管理？当然是由大家自己管理，就和几百年前的小村落一样，屋子漏了，主人修，房子旧了该粉刷了，当然是业主自己粉刷。

但是，众所周知，如果只有一个业主，买下所有的房子，这些事当然都是业主自己干，他没有推脱的对象，也不需要和谁协商。一旦业主人数众多，协商就变成一件麻烦事，尤其是现在动辄一个小区上千人，干什么事情都要“投票”，要少数服从多数。

小区的公共事务包括什么呢？

首先是日常管理，比如小区的水闸、电闸、燃气。

然后是保安、保洁、绿化。

现在都是高层建筑，势必有电梯问题，电梯要日常养护。

小区有停车问题，停车是公共的，需要有人管理。

还有些鸡毛蒜皮的事情，比如邻里摩擦，噪音问题，蟑螂白蚁，电动车，外卖，有些业主要东，有些业主要西，每个人都对公共事务发表意见，同时又有个人的实际诉求，并非完全客观中立。

更重要的问题是维修和养护，外立面定期粉刷，地砖碎了要不要换，小区漏水谁负责等等。

上面这一段，主要是初步回答这个问题，为什么小区需要业委会：

因为小区有公共部分，公共事务需要业主集体参与，业主人数众多，因此需要一个组织来发起、组织，代表或者寻找小区多数人的意志和想法。

你一定会问，你说了半天，这些都是物业公司的事情，和业委会有什么关系？

我们所处的时代，有我们的局限性，就是我们认为：有两个东西是默认存在的，一个是开发商，一个是物业。开发商不是必然出现的，物业公司也一样。

在中国没有开发商的时代，我们有政府，有建设单位。今天中国的物业相关法律规定，其实一般是没有“开发商”这三个字的，而是统一用建设单位，主要是因为我们的“小区”过去主要的建设主体是体制内机关单位，开发商是改革开放经济发展之后才有的产物。

到今天，国内的物业管理大体上也是分成两个大类，一个是体制内的小区，大部分由国企物业管理，这些物业有的隶属于市政，有的则是隶属于原产权单位，比如西虹市幸福化工厂家属院，小区电梯坏了，并不是业主出钱换电梯，而是化工厂房管科直接申请了经费给小区换电梯。

另一个大类才是开发商开发的商品房小区，这些小区大部分都是由开发商指定的默认的物业公司进行管理。同样是换电梯，大部分开发商的前期物业的态度就是，赚广告费的时候，电梯就是物业的，修电梯的时候，电梯就是业主的。

而之所以由物业公司管理小区，实际上是我们学习香港的，先有物业，后有业委会。

这些现在看来理所当然的事情，都是历史原因形成的，并非小区管理的本貌。

小区管理的本貌就是美国那样，先有业委会，后有物业公司，你业主爱选谁做物业，和我开发商有什么关系？开发商巴不得把房子盖好了就和他没关系了，你不成立业委会，物业服务（费）是开发商承担的，资本家才不做赔本买卖，替你养护小区。

我们先规定什么（制度、法律），大家就接受什么，而不是大家接受什么，我们才规定什么。

我们习惯了建设单位（体制内机关）盖好了小区管小区，我们习惯了有人管我们，所以一旦把我们交给“地方”了，交给私企了，我们就会变得不习惯。

这里面一个很有特色的事情，就是小区但凡是对物业有不满，就去找政府。

开发商建设了小区，在房子没卖的时候，小区（产权）属于开发商。这一点我国物权法也是如此规定的，土地是开发商招拍挂取得，有国有土地使用权证（五证之一）作为标志。小区竣工之后，有初始登记，是办在开发商名下的大产权。虽然业主早就支付了购房款，但是真正从开发商手里取得所有权，是交房之后，办理房产证下来才发生。

不考虑我们一个国家的法律规定，放眼全世界，我们看这个问题会更加透彻：开发商卖房子以后，小区的产权开始逐步属于小业主。

如果把一个小区看做一个公司，实际上他们有相通的地方，就是在人多了以后，“少数服从多数”这个基本原则，大家都差不多。

如果开发商卖出超过50%的面积，小业主已经获得了小区的大部分。对标公司的话，就相当于董事长把原本自己100%的股份卖出了大部分，现在他只有49%的股份了，意味着他就不再是小区的绝对大多数。

这个时候，小区业主们就应该成立业主组织，也就是业委会。业主大会就是股东大会，业委会类似于董事会，就是小区的“决策机构”。

在法律地位上，业委会有权代表全体业主和物业公司签订物业服务合同，没有业委会，小区连做合同甲方乙方的资格都没有。

业委会也是合法的诉讼主体，可以作为原告上法庭。很多案件，无论民事还是行政，如果业主单个去法院就不受理，说你没有资格当原告。

有了业委会，业委会再聘请物业公司，协助业委会管理小区。

我们的法律体系里面，本来理想的状态就是业委会顺利成立，以后小区业主自己去管。但是我们在小区有业委会之前，先放了个前期物业在里面，而这个前期物业不仅不让开发商“亏钱”，相反，他很容易在小区赚钱，因此颠倒了整个社区治理的底层逻辑，让这些前期物业变成了盘踞在各个小区的拦路虎。

这也是今天中国小区，有一个算一个的烂，烂是大多数，好的是极少数。

中国业主，对烂和好的容忍度是极高的，尤其是在中国业主没见过别人家的小区是什么样子的时候，他认为烂就是好，根本无法想象什么叫好。

什么叫好？

我们经常听说，国外某小区，上百年的老房子，和新的一样……

其实想让一个房子和新的一样，并非一定要没事就把房子推倒了重新盖一下：无论是木质结构、砖混结构还是钢混结构，房子的主体部分轻易都不会大修。

能让业主感受得到的“新”“旧”，主要体现在细节上。

比如，墙砖和墙面，楼道和路面。

为什么大家都愿意买新房子，不愿意买“老破小”。说到底就是老破小都是上面这些图片里的样子。而如果想要让老房和新房一样，其实只需要两件事：

1、碎砖换掉

2、重新粉刷

这两件事无非是一来麻烦，二来要花钱。我们今天这些“老破小”，其实并不真的老，80、90年代的房子，不过是三四十年而已，大家可以去看一看，中国小区的老旧程度，是不是普遍的、大致上就和交房时间成正比？

这就说明大部分小区压根就没有日常养护，得过且过。

无论体制内、体制外，物业公司都是当一天和尚敲一天钟，你的小区品质如何，你带朋友也好，带二手房中介也好，看房的时候体面不体面，房价是6万还是8万，和人家物业有什么关系！

你可以试试看，在电梯的门上乱写乱画，几天有人管，然后，你把分众传媒的广告牌上贴张纸，比如你自己家开的公司的广告贴在他的广告上面，不但立刻有人来管，而且你还能吃官司。

从北京东二环开始，到东三环国贸CBD，再到东六环，有无数个小区，有兴趣的人可以一个个小区转过去，看看这些小区的外立面，小区内的路面，是不是有很多碎砖、开裂，但是没人管。

然后有一个叫常楹公元的小区，物业费5块多，砖碎了一块立刻换，各位进去看看感受一下。

这个小区均价8万，周边平均下来也就是6万左右。

我们的模式里面，绕过了成立业委会的这一步，直接由开发商选择物业公司，相当于直接剥夺了业主的投票机会。

我这里打个岔，问一下，你们家的电视，用的是什么牌子？

是康佳，还是sony？

是不是你自己选的？

你们家的冰箱，用的是什么牌子，是不是你自己选的？

如果我给你一次机会，你可以在市场上随便选物业公司，你会选哪家？

A、央企物业，比如中国国家物业公司。

B、本地国企物业，比如西虹市城市投资物业公司。

C、全国著名开发商的物业品牌，比如某科物业。

D、本地开发商提供的小品牌，比如开发商他三舅物业。

我相信任何甚至清醒的人，都会考虑ABC，无非是性价比问题，而少有考虑D。如果业主有选择权，D公司要想拿下这个小区，势必要把服务提升上去。

我再问你一个问题，如果你有一个保姆，服务特别差，你会怎么做？

你会不会换一个？

我们很多人都有生完娃之后，反复换月嫂、保姆、育儿嫂的经历和体验，就是当你遇到的服务人员你不满意，最好的办法是换一个。

然而，在没有业委会的情况下，一不能选，二不能换。

久而久之，我们就颠倒了服务者和被服务者的关系，不再是业主管理物业，而是变成物业管理业主。

如果你是开发商的三舅，制度决定了你在小区可以收物业费，业主也换不掉你，你会不会做以下几件事：

1、埋伏在业主群，随时掌握业主的思想动态。

2、选择包干制，物业费（用来管理小区的经费）尽量少的投入在小区。

3、把小区公共部分拿来谋求利益（比如电梯间的广告费）。

4、收取回扣，包括但不限于保安公司、保洁公司、绿化公司的回扣，谁回扣给的多就用谁，而不是谁服务好用谁。

5、搞好和政府的关系，主要是街道（负责成立业委会）、公安（负责出警进入小区管理各种矛盾纠纷）。

6、想方设法发现、阻止、反对成立业委会，只要业委会一天成立不起来，你的地位就牢不可破。

以上这六件事，就是我们开发商交房后很长一段时间的主要工作内容。

你没看错，是开发商，因为众所周知趴在小区是赚钱的事情，没有一个开发商轻易把这个机会奉送他人，都是随便搞个物业公司自己亲自干。开发商只要小区够多，他的物业还可以上市。

对甲方来说，如果有可能，就没有业委会，如果必须有，比如有一天，物业费不够了，该涨了，那业委会也得是自己人。

这才是今天中国业主作为羊群，物业和开发商作为牧羊人，每天在小区割羊毛的常态。

小区业主往往是需要顶着政府、物业公司、开发商、业主内奸的联手围剿之下，还要面对大量麻木不参与小区活动的业主的压力，破除重重困难之下才有可能把业委会搞起来，鲜有成功案例。

而一旦革命成功，屠龙的少年还有可能变为恶龙。

屠龙的少年变为恶龙，革命成功的业委会成员，有不少人都是为了塞进一家自己的物业公司，吃过去物业开发商的果子。他们会干和物业一样的事情，阻止下一波闹革命的业主出现。

而天底下，大公无私的人，总是少数。

一个人如果无私，认真听取每个业主的意见和想法，想满足每个人的需要，想做个大善人，那么她就势必很难统一业主们的思想。历史上的“革命家”，几乎都是手段很辣，多少得有点独裁的人，我们说，一个人太好，那么他就很容易软弱，以至于做不成事。

同理，当一些小区突出重围，往往也是有私心的人比较容易成事。你说大家都白干，为了公平正义，你很难组织起来，但是你一说革命成功一人一个免费车位，马上就会聚集一批铁杆来支持你。

一个小区上千人，众口难调，不管你是大善人，还是革命家，又或者野心家，你都一样会、不可避免的遇到小区部分人说：屠龙的少年变成了恶龙，业委会的业主有私心，业主和开发商是一伙的。

这些言论，和民意，我们常常会混为一谈。所谓言论，就是只要你打字就会产生言论。任何言论，不管是对的，还是错的，总会得到一些人的支持。有的时候一句话在业主群，有人响应，旁观者就产生一种错觉，认为这是民意。支持的人愿意附和，反对的人却大有可能沉默，大家都是邻居，谁有愿意让谁没面子呢？

而在成功的路上，反复翻转才是常态。

中国民主革命走到今天，大家都去学习他的历史，在清王朝倒台之后，又有好几个“皇帝”粉墨登场。虽然历史的车轮总是向前，但是难免遇到磕磕绊绊，让你感觉他要倒退回去了。

各位会因为有袁世凯，就说清政府倒台与否没有区别吗？

小区要成立业委会，和推翻清王朝统治是一回事。

重点并不在于上台的必须不能是袁世凯，也不在于革命者里面有没有野心家，而是在于要给后来人创造条件：选择权最后要归于业主自己，有少数服从多数的机制。

在《让子弹飞》里面，黄四郎说，你革命的意义是什么，没有我还会有下一个黄四郎。这时候张麻子讲了这样一句话：没有你，很重要。

谈起这个话题，真是洋洋洒洒，一言难尽。

最后，请允许我用一段简单的语言来讲这个道理。

有一天，我们会和美国、香港一样，市场上会有四五家大的物业公司。

A、央企，中国国家物业公司。

B、省企，江苏省物业公司。

C、著名房企，万科物业。

D、小物业，三舅物业。

之所以这样，是因为当历史发展到某个时刻，几乎每个小区都有业委会，这些业委会都代表着小区全体业主的意志，你买了房子，就会收到一张“票”，让你在ABCD上打钩，谁的票多，谁就是你家的物业公司。

你选择物业，就像你选宽带一样，你只会选好牌子，因为好牌子服务好，同时，激烈的市场竞争导致他们的价格也未必贵。每家物业都需要注意自己的口碑，一旦服务不好，他们就会被市场淘汰。

如果你没有选择权，哪怕默认给你的是一样的央企国企，你也会面对不一样的服务，就像写字楼的中国电信一样，家里一千块钱的宽带，让你一年一两万的交费。

选择物业的权利，和解聘物业的权利，是两个至关重要的权利，而作为支付物业费的业主，你没有这个权利，你就不算是你家的主人。

你买你家交了钱，办了房产证，你搬进新家装修入住，但是你还不是小区真正的主人，你只是开发商待宰的羔羊。只有温顺听话，才可以换得相安无事。无非是屠夫们有多仁慈，以及你的容忍力有多强的拉锯战。

你是不是小区的真正主人，不是取决于你有没有房产证，而是取决于你能否选举产生自己的业委会。

就算我说了这么多，业委会对你，还是依然没什么用，为什么，因为大多数情况下，你连投一票的机会都没有。业委会需要小区有人牵头，大部分人都是只想着搭便车，就算你恰好看到这篇文章，你多了解一点，也不代表你的邻居了解这些。

大家会懒惰，会消极，会人云亦云，小区没有业委会，在未来肉眼可见的时间都是常态，所以文章的最后，我奉劝大家一句，

如果你要买房，你就买一个这样的小区：交房五年以上，没有一块碎砖，墙面和新的一样，物业费越贵越好，比如5块钱以上。

这样前期看房辛苦一点，但是后期可以远离烦恼。

为什么不买期房？因为期房刚交房，那看着都好的很，五年以后啥样谁也不知道。

而且2021年，谁也不知道哪个期房又烂尾了。